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title: "Alpine Borgo Long List 2026"
subtitle: "Prima long list di candidati per il progetto Digital Heat Alpine Retreat — screening a distanza (Livello 0–1)"
version: "1.0"
date: "2026-08-08"
status: "Screening a distanza — da confermare con due diligence locale"
ambito: "Trentino (prioritario) · Friuli-Venezia Giulia (Carnia / Dolomiti Friulane) · Bellunese"
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# Alpine Borgo Long List 2026

> Deliverable collegato a [PROGETTO_BORGHI_DIGITAL_HEAT_ALPINE_RETREAT.md](PROGETTO_BORGHI_DIGITAL_HEAT_ALPINE_RETREAT.md) — §38, §43, §44.
> Parametri concordati: ambito **TN + FVG + Bellunese** (Piemonte escluso); budget **fino a €1M+**; scala minima **≥5 edifici / compendi**; deliverable **markdown + pagina web**.

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## 0. Come leggere questo documento (metodo e limiti)

Questa è una **long list di Livello 0–1 a distanza** (§31 del brief). Serve a decidere *quali candidati meritano una telefonata al Comune e un sopralluogo*, **non** sostituisce la due diligence locale.

Da questo ambiente **non** è stato possibile: telefonare a Comuni/geometri, accedere a catasto/tavolare, ottenere preventivi rete elettrica/fibra, verificare la disponibilità giuridica dell'acqua, né garantire che un annuncio sia ancora attivo. Molti annunci di portale scadono in settimane.

Per ogni candidato ogni dato infrastrutturale porta un **livello di confidenza**:

- **[F]** confermato da fonte citata;
- **[I]** indiziario (dedotto da contesto: es. copertura BUL della frazione, vicinanza cabina/dorsale);
- **[V]** da verificare in loco / con ente.

Gli **score /100** seguono la scorecard §9 del brief e sono **stime di screening**: le voci Energia (15) e Fibra (10) — cioè un quarto del punteggio — sono quasi ovunque **[I]/[V]** e possono spostare pesantemente il totale dopo la DD reale. **Nessun numero è stato inventato**: dove non c'è dato, è marcato [V].

I dati incentivi restano quelli del brief al **08/08/2026** e vanno ricontrollati (§25, §42).

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## 1. Finding chiave (leggere prima della lista)

**1. Il "borgo intero in vendita come lotto unico" in TN/FVG/Bellunese è quasi inesistente sul mercato visibile.** A differenza del Piemonte (Valle Maira/Varaita, che infatti nel brief era la fascia "borgate complete" — ed è stato escluso), qui le borgate abbandonate hanno **proprietà frammentata** tra decine di eredi. Le opportunità reali si dividono in tre famiglie:

| Famiglia | Cosa è | Pro | Contro |
|---|---|---|---|
| **A. Ex ricettivo / colonia (spesso asta)** | Un solo grande edificio già ricettivo | Proprietà unica, urbanistica già ricettiva, spesso già servito | Non è "un borgo": manca la visione albergo-diffuso |
| **B. Compendio / grande maso** | 1–3 fabbricati + terreno, un proprietario | Aggregabile facilmente, prezzo trattabile | Scala piccola per la Fase 2–3 |
| **C. Borgata a proprietà frammentata (off-market)** | Vero nucleo 10–30 edifici | È la vera visione "Pratariccia alpino" | KO frequenti su proprietà, accesso, energia, fibra |

**2. Il "triangolo impossibile" si conferma già in screening.** Nessun candidato raggiunge la soglia **80+ (due diligence)** e solo due sfiorano il **70 (sopralluogo)**. Il motivo è strutturale, non di ricerca insufficiente: dove c'è il borgo economico e autentico (Stavoli, Irone, Val di Rabbi) crollano energia/fibra/accesso; dove ci sono infrastrutture e mercato (Peio, Sutrio, Alpago) il bene non è né economico né "borgo". **La viabilità del progetto si decide interamente sulla DD infrastrutturale che qui non è eseguibile** — quindi la priorità operativa non è scegliere il borgo, ma **telefonare a distributore elettrico e operatori fibra sui 5–6 candidati di testa.**

**3. Esistono benchmark viventi del modello ricettivo** (non del compute): l'**albergo diffuso** è nato proprio in Carnia (Sutrio – Borgo Soandri, dal 2000; Sauris). Sono la prova che l'ospitalità "paese-albergo" funziona in queste valli; sono anche potenziali fonti di know-how e di *cluster di unità* da acquisire.

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## 2. Tabella comparativa

Score = stima di screening /100 (scorecard §9). KO = presenza di un fattore §8 potenzialmente fatale. Tipo: A/B/C come sopra. ★ = top 10 per score.

| # | Candidato | Comune (Prov.) | Regione | Tipo | Fascia prezzo | Edifici | Quota | Score | KO/Rischio | Tier |
|---|---|---|---|---|---|---:|---:|---:|---|---|
| ★ T01 | Ex hotel Monte Boai | Peio (TN) | TN | A | ~€1M (asta) | 1 (37 cam.) | ~1.400 m | **72** | Non è un borgo; asta 2018 [V] | Sopralluogo |
| ★ T07 | Nuclei/masi Val di Rabbi | Rabbi (TN) | TN | C | var. off-mkt | 5–15 | 1.200–1.700 m | **70** | Energia/fibra deboli; aggregazione | Sopralluogo |
| ★ F04 | Cluster albergo diffuso | Sutrio / Sauris (UD) | FVG | C/B | media-alta | cluster | 500–1.400 m | **69** | Non "economico"; aggregazione unità | Sopralluogo |
| ★ T02 | Complesso Balladoi (1800) | Canal San Bovo (TN) | TN | B/C | media [V] | più fabbr. | ~1.000 m | **68** | Fibra/energia [V]; mercato Vanoi debole | Sopralluogo |
| ★ B04 | Compendio San Martino | Alpago area (BL) | Bellunese | B | media [V] | rist.+2 ab.+rustici | ~600–900 m | **67** | Fondovalle; wow medio | Sopralluogo |
| ★ T04 | Compendio Fontana | Bresimo (TN) | TN | B | bassa-media | ~520 mq | ~1.000 m | **66** | Scala piccola; energia [V] | Archivio→sopr. |
| ★ F02 | Ex albergo Alla Pineta | Villa Santina (UD) | FVG | A | €290k [F] | 1 (590 mq) | ~360 m | **64** | Fondovalle, non borgo, quota bassa | Archivio |
| ★ T03 | Edificio Passo Gobbera | Canal San Bovo (TN) | TN | B | media [V] | 1 (~1.000 m³) | ~1.000 m | **63** | Singolo edificio; scala | Archivio |
| ★ B05 | Rustici loc. Sommacosta | Alpago/Tambre (BL) | Bellunese | C | bassa-media | 2+ | ~1.000 m | **63** | Aggregazione; Cansiglio vicino (+) | Archivio |
| ★ T06 | Maso a Celentino | Peio (TN) | TN | B | bassa-media | 1 (~400 mq) | ~1.300 m | **62** | Scala; borgo antico (+) | Archivio |
| B01 | Ex hotel all'asta ~861 mq | prov. Belluno (BL) | Bellunese | A | asta [V] | 1 | [V] | 61 | Località da verificare | Archivio |
| T09 | Compendio Val di Daone | Valdaone (TN) | TN | C | bassa | aggreg. | ~1.000 m | 60 | Off-market; mercato debole; acqua (+) | Archivio |
| F05 | Rustico 2 unità | Forni di Sopra (UD) | FVG | B | bassa-media | 1→2 | ~900 m | 59 | Scala piccola; ski area (+) | Archivio |
| T05 | Grande rustico Mione | Rumo (TN) | TN | B | bassa | 1 (~560 mq) | ~1.100 m | 58 | Singolo; PAT (+) | Archivio |
| F03 | Centro storico Erto | Erto e Casso (PN) | FVG | C | bassa | nucleo | ~800 m | 57 | **Rischio idrogeologico (Vajont)** [V] | Archivio/KO? |
| B02 | Edificio rurale 4 piani | Comelico Sup. (BL) | Bellunese | B | bassa | 1 (+2.250 mq terr.) | ~1.100 m | 56 | Singolo; area interna | Archivio |
| B03 | Chalet + fienile | Comelico Sup. (BL) | Bellunese | B | bassa-media | 2 (~400 mq) | ~1.200 m | 55 | Scala piccola | Archivio |
| T08 | Borgo medievale Irone | Tre Ville (TN) | TN | C | [V] | ~borgo intero | ~950 m | 55 | **KO probabile: accesso + vincolo + ricettivo** | Eccezionale-ma-KO |
| F01 | Borgata Stavoli | Moggio Udinese (UD) | FVG | C | var. off-mkt | ~20 | ~600 m | **48 · ESCLUSO** | **KO accessibilità (no strada) + energia/fibra assenti** | Escluso |

**Distribuzione:** TN 9 · FVG 5 · Bellunese 5. Tipologie: A (ex ricettivo) 3 · B (compendio) 8 · C (borgata/off-market) 8. Aste ≥2 · off-market ≥4 · veri borghi/borgate ≥4. (Composizione §38 rispettata.)

**Nessun candidato ≥80.** I due di testa (T01, T07) sono i primi da portare a telefonata infrastrutturale.

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## 3. Schede candidato (formato §30)

> Le voci [F]/[I]/[V] indicano la confidenza. "PAT" = comune nella lista Provincia di Trento aree a rischio abbandono (§10.2 del brief): non è un incentivo al resort, ma segnale ufficiale di spopolamento.

### — TRENTINO —

#### T01 · Ex hotel di Monte Boai — Peio
- **Comune/Prov/Reg:** Peio (TN) · Trentino · PAT
- **Tipo:** A (ex struttura ricettiva) · **Prezzo:** base d'asta ~€1.042.000 (asta segnalata 2018) **[V — quasi certamente già aggiudicato, riverificare su PVP]**
- **Edifici/Superficie:** 3 corpi contigui, 3 piani + terra + interrato, **37 camere con bagno**, hall/reception/bar/sala/cucina, alloggio proprietario + area boscata ~1.016 mq [F]
- **Quota:** ~1.400 m · **Strada:** sì, tutto l'anno [I]
- **Acqua:** area di Peio Fonti (contesto termale **regolato** — vietato uso termine "termale" senza concessione, §6.2) [V] · **Energia:** frazione servita, MT da verificare per 200–500 kW [V] · **Fibra:** BUL su Peio [I]
- **Urbanistica:** già ricettivo (grande vantaggio, meno cambio d'uso) [I] · **Vincoli/idrogeo:** [V]
- **Mercato:** Peio = sci (Stelvio) + terme esistenti + estate; ADR medio, non luxury [I]
- **Incentivi:** area interna + GreenTour su componente energia/wellness [I]
- **Score 72** · **Motivo per visitarlo:** unico bene già ricettivo a grande scala e mono-proprietà; ideale come **seed resort Fase 1** rapido. · **Rischio principale:** non è un "borgo" (tradisce la visione albergo-diffuso) e l'asta 2018 è verosimilmente chiusa. · **Prossima azione:** verificare su PVP se il bene è di nuovo/ancora disponibile; se no, mappare altri ex-hotel Peio/Vermiglio.

#### T07 · Nuclei e masi della Val di Rabbi — Rabbi
- **Comune/Prov/Reg:** Rabbi (TN) · Trentino · PAT · margine **Parco Nazionale dello Stelvio**
- **Tipo:** C (off-market cartografico / aggregazione) · **Prezzo:** variabile, ruderi di maso + terreni a prezzi bassi [I]
- **Edifici:** nuclei sparsi 5–15 fabbricati da aggregare · **Quota:** 1.200–1.700 m
- **Acqua:** **punto di forza** — Rabbi è nota per acqua acidula/fonti; rii diffusi [F/contesto] (uso comunque **[V]** giuridico) · **Energia:** debole/da potenziare in quota [V] · **Fibra:** debole in quota [V]
- **Urbanistica:** Parco Stelvio = **vincoli forti**, edificabilità limitata [V] · **Wow paesaggistico:** altissimo
- **Mercato:** Val di Sole vicina, autenticità elevata, non luxury consolidato [I]
- **Incentivi:** area interna/PAT; narrazione natura/acqua forte per GreenTour [I]
- **Score 70** · **Motivo:** massima aderenza all'anima "acqua + natura + borgo autentico". · **Rischio:** energia/fibra e vincoli Parco possono diventare **KO 1/2/3**; aggregazione lunga. · **Prossima azione:** incontro con Comune di Rabbi + geometra locale per individuare nuclei aggregabili e sondare orientamento su ricettivo.

#### T02 · Complesso di Balladoi (primo '800) — Canal San Bovo (Val Vanoi)
- **Comune/Prov/Reg:** Canal San Bovo (TN) · Trentino · PAT
- **Tipo:** B/C (complesso storico) · **Prezzo:** media [V]
- **Edifici:** complesso immobiliare di più corpi, primo '800, "perfettamente accessibile" [F] · **Quota:** ~1.000 m
- **Acqua:** Val Vanoi ricca d'acqua (torrente Vanoi) [I] · **Energia/Fibra:** [V], area interna → probabile debolezza
- **Urbanistica/Vincoli:** vincolo storico probabile su edifici d'epoca [V]
- **Mercato:** Vanoi/Primiero, turismo natura, **mercato debole** rispetto a Val di Sole [I]
- **Score 68** · **Motivo:** vero complesso storico con identità, accessibile, in area PAT. · **Rischio:** mercato turistico e infrastrutture. · **Prossima azione:** reperire l'annuncio/agenzia e chiedere n° edifici, mq, proprietà.

#### T04 · Compendio storico di Fontana — Bresimo (Alta Val di Non)
- **Comune:** Bresimo (TN) · PAT · **Tipo:** B · **Prezzo:** bassa-media
- **Edifici/Superficie:** compendio in centro storico, casa di montagna tipica, appartamento + grande stalla + fienili, **~520 mq** [F] · **Quota:** ~1.000 m
- **Acqua:** rii dell'alta Val di Non [I] · **Energia/Fibra:** [V]
- **Mercato:** Val di Non tranquilla, non premium consolidato [I]
- **Score 66** · **Rischio:** scala piccola per Fase 2–3. · **Prossima azione:** valutare fabbricati confinanti per aggregazione a compendio.

#### T03 · Intero edificio a Passo Gobbera — Canal San Bovo
- **Tipo:** B · **Prezzo:** media [V] · **Edifici:** 1 grande edificio da ristrutturare · **Quota:** ~1.000 m
- **Accesso:** **strada pulita tutto l'anno** [F], snodo storico Primiero–Vanoi, vicino **Lago di Calaita** [F]
- **Acqua:** lago/torrenti vicini [I] · **Energia/Fibra:** [V]
- **Score 63** · **Motivo:** accessibilità invernale confermata (raro) + lago scenografico. · **Rischio:** singolo edificio, scala. · **Prossima azione:** verificare volumetria recuperabile e destinazione.

#### T06 · Intero maso a Celentino — Peio
- **Tipo:** B · **Prezzo:** bassa-media · **Superficie:** ~400 mq su 4 piani, da ristrutturare [F] · **Quota:** ~1.300 m
- **Contesto:** antico borgo di Celentino, vicino al mercato di Peio · **Energia/Fibra:** frazione servita [I]/[V]
- **Score 62** · **Rischio:** scala singola. · **Prossima azione:** verificare aggregabilità con edifici del borgo.

#### T05 · Grande rustico a Mione di Rumo — Rumo
- **Tipo:** B · **Prezzo:** bassa · **Superficie:** 4 piani ~140 mq/piano (~560 mq), da restauro totale [F] · **Quota:** ~1.100 m · PAT
- **Score 58** · **Rischio:** singolo fabbricato, mercato debole. · **Prossima azione:** archivio; monitorare.

#### T09 · Compendio in Val di Daone — Valdaone
- **Tipo:** C · **Prezzo:** bassa · **Edifici:** rustici aggregabili (es. rustico ~200 mq con stalla/cisterna + cottage ~100 mq + ~4.550 mq terreno) [F] · **Quota:** ~1.000 m · PAT
- **Acqua:** **punto forte** — Valle di Daone/laghi e dighe, molta acqua [I] · **Energia:** presenza idroelettrico in valle (da verificare se sfruttabile/autorizzabile, §17) [V]
- **Score 60** · **Motivo:** acqua e possibile contesto idro. · **Rischio:** mercato turistico debole, aggregazione. · **Prossima azione:** sondare Comune su aggregazione e su eventuale energia idro locale.

#### T08 · Borgo medievale di Irone — Tre Ville (⚠ eccezionale ma probabile KO)
- **Tipo:** C · **Edifici:** borgo medievale **integralmente conservato**, disabitato dalla peste; "Meraviglia d'Italia 2013"; oggetto di studi di restauro [F] · **Quota:** ~950 m · a ~5 km da Ragoli
- **Wow/identità:** massimi (12/8). · **KO probabili:** accessibilità (borgo pedonale/isolato) [V]; **vincolo monumentale** su borgo storico intatto [V]; ricettivo tutt'altro che scontato [V]; proprietà [V]
- **Score 55** · **Motivo:** se anche solo uno dei KO cadesse, sarebbe un candidato-icona. · **Prossima azione:** verifica presso Comune di Tre Ville e Soprintendenza su proprietà, vincoli e ammissibilità ricettiva **prima** di qualsiasi spesa.

### — FRIULI-VENEZIA GIULIA —

#### F04 · Cluster in borgo ad albergo diffuso — Sutrio / Sauris
- **Comune/Prov:** Sutrio · Sauris (UD) · Carnia · aree interne SNAI
- **Tipo:** C/B (acquisizione di un cluster di unità in borgo vivo) · **Prezzo:** media-alta (non "economico")
- **Contesto:** **Borgo Soandri** (Sutrio, albergo diffuso dal 2000) e **Sauris** = benchmark viventi del modello paese-albergo [F]; case in pietra, stavoli, fontane, artigianato del legno · **Quota:** 500–1.400 m
- **Energia/Fibra:** borghi serviti, tra i migliori del panel [I] · **Acqua:** torrenti carnici [I]
- **Mercato:** **il più forte del FVG** per turismo lento/autentico [F] · **Incentivo:** Fondo Turismo FVG 2026 (ammette **acquisto immobile** ricettivo, §25.2) [F]
- **Score 69** · **Motivo:** unico contesto con modello ricettivo già provato + incentivo FVG che finanzia l'acquisto. · **Rischio:** non è l'"affare immobiliare" abbandonato; aggregare un cluster coerente è complesso. · **Prossima azione:** contattare la regia dell'albergo diffuso e agenzie locali per un lotto di 5+ unità contigue.

#### F02 · Ex albergo "Alla Pineta" — Villa Santina
- **Comune/Prov:** Villa Santina (UD) · Carnia
- **Tipo:** A · **Prezzo:** **€290.000** [F] · **Superficie:** 590 mq (hotel-bar-ristorante storico) · **Quota:** ~360 m
- **Energia/Fibra:** fondovalle ben servito [I] · **Urbanistica:** già ricettivo [I]
- **Mercato:** Carnia, medio · **Incentivo:** Fondo Turismo FVG 2026 su acquisto [F]
- **Score 64** · **Rischio:** singolo edificio di fondovalle, quota bassa, **poco "wow"** e per nulla borgo. · **Prossima azione:** valutare solo come eventuale seed low-cost + verifica spazi per micro-DC e domanda termica.

#### F05 · Rustico da recuperare (2 unità) — Forni di Sopra
- **Comune/Prov:** Forni di Sopra (UD) · Dolomiti Friulane · **Tipo:** B · **Prezzo:** bassa-media
- **Edifici:** rustico vicino al centro, progetto per **2 unità residenziali** [F] · ski area Davost/Varmost (+) · **Quota:** ~900 m
- **Score 59** · **Rischio:** scala piccola. · **Prossima azione:** archivio; utile come tassello se si punta su Forni.

#### F03 · Centro storico di Erto — Erto e Casso (⚠ verificare idrogeologico)
- **Comune/Prov:** Erto e Casso (PN) · Valcellina/Val Vajont · Dolomiti Friulane
- **Tipo:** C · **Prezzo:** bassa · **Edifici:** borgo storico in pietra intatto, rustici recuperabili [F]; esiste già **Albergo Diffuso Valcellina e Val Vajont** (benchmark) [F] · **Quota:** ~800 m
- **KO da verificare:** contesto **Vajont** → **rischio idrogeologico e vincoli** possibili (KO 7) [V]
- **Score 57** · **Motivo:** borgo autentico + modello ad. diffuso già presente. · **Rischio:** idrogeologia/vincoli storici. · **Prossima azione:** verifica PAI/vincoli prima di tutto.

### — BELLUNESE —

#### B04 · Compendio con ristorante a San Martino — area Alpago (BL)
- **Tipo:** B (compendio multi-fabbricato, in parte già ricettivo) · **Prezzo:** media [V]
- **Edifici:** **ristorante + magazzini + 2 unità abitative + rustici + terreno** [F] · **Quota:** ~600–900 m [V]
- **Acqua:** area Alpago/Lago di Santa Croce vicina [I] · **Energia/Fibra:** [V]
- **Mercato:** Alpago/Cansiglio in crescita, vicino a Belluno [I]
- **Score 67** · **Motivo:** già un piccolo compendio funzionante con F&B — buon **seed** con più fabbricati. · **Rischio:** capire quota/wow e se è vero contesto alpino. · **Prossima azione:** reperire annuncio esatto, ubicazione precisa e proprietà.

#### B05 · Rustici a loc. Sommacosta — Alpago / Tambre
- **Tipo:** C (2 rustici + ampio terreno, aggregabili) · **Prezzo:** bassa-media · **Quota:** ~1.000 m
- **Contesto:** **Cansiglio** e **Lago di Santa Croce** vicini (acqua + mercato outdoor) [I]
- **Score 63** · **Rischio:** aggregazione a scala sufficiente. · **Prossima azione:** valutare fabbricati contigui.

#### B01 · Ex hotel all'asta ~861 mq — provincia di Belluno
- **Tipo:** A · **Prezzo:** asta [V] · **Superficie:** ~861 mq, "condizioni discrete" [F] · **Ubicazione precisa:** [V]
- **Score 61** · **Motivo:** già ricettivo, mono-proprietà via asta. · **Prossima azione:** identificare il bene su PVP/tribunale di Belluno e localizzarlo (il valore dipende dalla valle).

#### B02 · Edificio rurale 4 piani (Padola–San Nicolò) — Comelico Superiore
- **Tipo:** B · **Prezzo:** bassa · **Edifici:** dimora rurale da restauro totale, 4 piani + **~2.250 mq terreno** [F] · **Quota:** ~1.100 m · area interna
- **Score 56** · **Rischio:** singolo, mercato Comelico medio. · **Prossima azione:** archivio.

#### B03 · Chalet + fienile in ricostruzione — Comelico Superiore
- **Tipo:** B · **Prezzo:** bassa-media · **Edifici:** chalet + fienile (4 livelli), **~400 mq**, sviluppabile a B&B/turistico [F] · **Quota:** ~1.200 m
- **Score 55** · **Prossima azione:** archivio.

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## 4. Candidati ESCLUSI (KO) — utili come lezione

#### F01 · Borgata di Stavoli — Moggio Udinese (⛔ ESCLUSO)
- **Tipo:** C · **Edifici:** **~20**, borgata alpina abbandonata, alcuni recuperati, alcuni ruderi, alcuni in vendita [F] · **Quota:** ~600 m
- **Wow/identità:** massimi. **Ma KO multipli:** **accessibilità — raggiungibile solo a piedi, nessuna strada carrozzabile** (KO 5); **energia e fibra assenti** (KO 1 e 2); proprietà frammentata (KO 4).
- **Score 48 → ESCLUSO.** È l'esempio-manifesto del "borgo bellissimo economicamente impossibile": nessun modo ragionevole di portarvi 200–500 kW e doppia fibra per un data center. **Tenere a mente come pietra di paragone.**

#### (Segnalazioni cartografiche NON candidabili)
- **Borgo Carrero (Valsugana):** paese fantasma senza segnaletica, **distrutto da frana nel '700** → rischio idrogeologico + accesso (KO 5/7). Solo interesse storico.
- Vari "paesi fantasma" TN a proprietà pubblica/collettiva o sotto vincolo integrale: non aggregabili a fini ricettivi nel breve.

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## 5. Copertura delle zone prioritarie (§43) e buchi

| Zona prioritaria §43 | Candidato/i | Note |
|---|---|---|
| Rabbi | T07 | off-market, acqua top, ma energia/fibra deboli |
| Bresimo | T04 | compendio Fontana |
| Rumo | T05 | grande rustico Mione |
| Peio | T01, T06 | ex-hotel + maso Celentino |
| Vermiglio | — | **buco**: nessun compendio/ex-ricettivo reperito a distanza; da battere con agenzie locali (Tonale) |
| Valdaone | T09 | acqua/idro |
| Vanoi | T02, T03 | Balladoi + Passo Gobbera |
| Tesino | — | **buco**: da approfondire (Castello/Pieve/Cinte Tesino) con geometri locali |
| Valfloriana/Sover/Lagorai | — | solo singoli rustici; **buco** su compendi |
| Carnia (FVG) | F02, F04, F05 | + Stavoli (escluso) |
| Dolomiti Friulane (FVG) | F03 | Erto/Casso |
| Bellunese | B01–B05 | buona copertura Comelico/Alpago |

I "buchi" (Vermiglio, Tesino, Valfloriana/Lagorai) **non sono assenza di opportunità**, ma assenza di annunci *visibili*: sono esattamente le zone dove il canale **off-market/geometri** (§15.3) rende di più.

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## 6. Prossime azioni raccomandate (ordine di priorità)

1. **Non allargare ancora la lista: verificarla.** Il collo di bottiglia non è trovare più borghi, è la DD infrastrutturale. Per i **6 di testa** (T01, T07, F04, T02, B04, T04):
   - telefonata al **distributore elettrico** (e-distribuzione / Set Distribuzione in TN): potenza disponibile e incrementabile, cabina più vicina, ordine di grandezza costo/tempi per 200–500 kW;
   - verifica **fibra**: copertura FTTH e distanza dal PoP/dorsale (Open Fiber, mappa BUL), possibilità di un secondo percorso;
   - telefonata al **Comune**: orientamento su ricettivo e su recupero del nucleo (§27).
2. **Chiudere i 3 buchi** (Vermiglio, Tesino, Valfloriana/Lagorai) contattando 2–3 **geometri/agenzie locali** per valle — è l'unico modo di far emergere le borgate off-market.
3. **Verificare le due aste** (T01 Peio, B01 Belluno) sul **Portale Vendite Pubbliche** per stato e ubicazione reali.
4. **Applicare il kill test §36** ai candidati che superano la DD infrastrutturale: "regge con contributo dimezzato?".
5. Solo dopo, passare alla **Fase B** (§32): ridurre a 10 con sopralluoghi dei migliori 5–7.

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## 7. Fonti consultate (08/08/2026)

Ricerca su portali e stampa; i link sono pagine-indice o articoli, non annunci permanenti (verificare disponibilità attuale).

- Ex hotel Peio (asta): https://www.ladige.it/territori/non-sole/asta-di-immobili-in-val-di-sole-in-vendita-anche-un-albergo-wurg3mfu
- Portale Vendite Pubbliche (aste): https://pvp.giustizia.it/pvp/
- Aste Belluno: https://www.tribunale.belluno.giustizia.it/vendite-giudiziarie_139.html
- Rustici/compendi Val di Non–Sole: https://www.idealista.it/vendita-case/trento/val-di-sole/con-rustici/ · https://immobiliare.it/vendita-rustici/trento-provincia/val-di-non
- Canal San Bovo (Balladoi, Passo Gobbera): https://www.idealista.it/en/vendita-case/canal-san-bovo-trento/ · https://www.subito.it/annunci-trentino-alto-adige/vendita/immobili/trento/canal-san-bovo/
- Ex albergo Villa Santina: https://www.immobiliarealpeadria.it/lista.php?s_categoria=turistico&submit=cerca
- Albergo diffuso Sutrio/Sauris: https://www.friulioggi.it/carnia/sutrio/borgo-soandri-albergo-diffuso-rilanciato-sutrio-carnia-30-marzo-2026/ · https://www.albergodiffusosauris.com/
- Stavoli (borgata abbandonata): https://ascosilasciti.com/it/2021/04/14/stavoli-borgo-abbandonato-friuli-venezia-giulia/
- Erto/Casso, albergo diffuso Valcellina: https://www.albergodiffusovalcellinavalvajont.it/progetto/
- Dolomiti Friulane (rustici): https://www.idealista.it/geo/vendita-case/dolomiti-friulane/con-rustici/
- Comelico/Alpago: https://www.idealista.it/vendita-case/belluno/comelico/comelico/con-rustici/ · https://www.immobiliare.it/en/vendita-rustici/belluno-provincia/
- Irone (borgo abbandonato): https://www.visittrentino.info/it/guida/da-vedere/ecomusei/irone-villaggio-fantasma_md_2421
- Borgo Carrero (Valsugana): https://www.ilmulo.it/2021/03/21/il-paese-fantasma-di-borgo-carrero-in-valsugana/
- Borghi spopolati PAT (contesto): https://www.ilfattoquotidiano.it/2025/03/19/contributi-fondo-perduto-borghi-spopolati-provincia-trento-case/7919940/

> **Avvertenza (§42).** Documento di screening, non parere legale/urbanistico/energetico né conferma di ammissibilità a incentivi. Prezzi, disponibilità e dati infrastrutturali vanno riverificati prima di ogni decisione.